W dobrze zajmujemy się całościowym podejściem do inwestycji budowy domu jednorodzinnego. Jeśli chcesz się tym nie zajmować, mieć profesjonalna usługę i prawidłowo zaprojektowany i wybudowany dom to warto nam to zlecić. To pytanie można potraktować szerzej — dlaczego zlecić prace architektowi, zgranej firmie która zajmie się całością procesu a nie wziąć to na siebie, na podstawie np. projektu z katalogu? O projektach katalogowych piszemy też w następnym podpunkcie. Projekty takie sprzedawane są na stronach internetowych z wprowadzeniem w błąd klienta o tym, że z taką dokumentacja można iść prosto do odpowiedniego urzędu i złożyć o pozwolenie na budowę (lub inną zgodę formalną). Natomiast w rzeczywistości taki projekt wymaga włożenia jeszcze dużej ilości czasu i pieniędzy żeby zaadaptować go do realnych warunków w których będzie powstawał. Przede wszystkim projekty te nie zawierają najważniejszej części dla inspektorów pracujących w urzędach czyli projektu zagospodarowania terenu (PZT), który określa stosunki planowanej zabudowy do granic działki i innych obiektów wokół. Innymi słowy określa oddziaływanie planowanego domu na otoczenie, co ze względu na planowanie przestrzenne i interes społeczny jest nadrzędne np. nad tym, czy zaprojektowane sypialnie w projekcie katalogowym mają taką czy inną powierzchnię. PZT i tak musi sporządzić architekt, któremu trzeba zapłacić.
Ponadto technikalia i projekty branżowe wchodzące w skład dokumentacji projektowane są ogólnikowo — nie są dopasowane pod konkretne potrzeby użytkownika oraz nie optymalizowane pod kątem panujących warunków na działce. Nie odpowiadają lokalnym uwarunkowaniom czy sytuacji rynkowej czyli np. materiały dobierane są bez uwzględnienia sytuacji rynkowej czy dostępności. Co więcej — co do zasady projekty katalogowe nie zawierają projektów wykonawczych, które są niezbędne przy realizacji budynków bardziej skomplikowanych — w naszym rozumieniu w zasadzie wszystkich. Wymieniać można długo. Może skończyć się to tak, że budowa będzie zrobiona byle jak (wszelkie niewiadome będą rozstrzygane na miejscu przez wykonawcę, który zwykle robi jak mu wygodniej) lub inwestor będzie otrzymywać telefony codziennie żeby podejmować decyzje, dotyczących tematów, o których zwyczajnie może nie mieć pojęcia. Decyzje, które powinny być podjęte przez projektanta na etapie jego prac. I to wtedy właśnie przekraczane są budżety, powstają budowlane koszmary a inwestor mówi sobie — nigdy więcej.

Jesteśmy zgranym zespołem zajmującym się tematem budowy Twojego domu od A do Z. Mamy zgranych branżystów, wykonawców i specjalistów od wszystkich dziedzin związanych z budową domu. U nas nic nie jest przypadkowe, nie projektujemy domów jednorodzinnych od święta zajmując się większymi tematami na co dzień. Wybraliśmy taką ścieżkę i dokładamy wszelkich starań aby stawać się najlepszymi specjalistami w tej dziedzinie.

Nie. Jeśli chcesz skorzystać z naszych usług, przyjdź do nas w pierwszej kolejności i porozmawiaj z nami. To nic nie kosztuje, a projekty katalogowe potrafią bardzo namieszać w głowie – to co przedstawiane jest na wizualizacjach czy rysunkach jest oderwane od rzeczywistości (głównie układu działki i stron świata), co może powodować mylne pojęcie u inwestora co można zrobić na działce a czego nie. Ponadto często powoduje „pierwszą miłość” do projektu katalogowego, który wcale nie musi być najlepszym rozwiązaniem dla danej działki, pomijając wątpliwą wartość użytkową, architektoniczną czy jakość zaprojektowanych przestrzeni. Ta pierwsza miłość, może być potem uciążliwa w projektowaniu realnej budowy, ponieważ inwestor ciągle wraca do tego projektu i porównuje z nim to, co zaprojektuje architekt.

Oczywiście. Napisz do nas lub zadzwoń, dogadamy się.

Oczywiście jeśli zdecydujesz się na dobrze to możesz nie robić nic, poza upewnieniem się że budowa będzie miała finansowanie. Jednak jest kilka rzeczy które przybliżą Cię do współpracy z każdym architektem oraz rozpoczęciem procesu. Jeśli masz już działkę to:

1. zlecić wykonanie mapy do celów projektowych geodecie.

Taka mapa to jeden z najważniejszych dokumentów w procesie budowy domu. Określa dokładnie rozmiar działki, granice i to na niej projektuje się budynek. Bez tego nie da się dostać żadnej zgody na budowę.

Co istotne – sporządzenie takiej mapy przez geodetę trwa co najmniej 1,5 miesiąca ze względu na konieczność zatwierdzenia jej przez miejscowy urząd, więc im wcześniej się to zleci, tym lepiej.

2. zlecić wykonanie badania geotechnicznego.

Badanie gruntu jest niezbędne do zrozumienia charakterystyki gruntów na działce czyli np. na jakiej głębokości znajdują się warstwy nośne na których będziemy opierać fundamenty. Pozwala też określić poziom wód gruntowych które potrafią powodować komplikacje przy realizacji fundamentów. Badanie pozwala przewidzieć te trudności od początku, uwzględnić w budżecie i zaprojektować dom w odpowiedni sposób. Takie badanie jest niezbędne przy projektowaniu domu. Dokument o którym mowa nazywa się opinią geotechniczną i wykonywany jest przez geotechnika.

3. uzyskać wypis i wyrys z planu miejscowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), potocznie plan miejscowy to najważniejszy dokument stanowiący o tym co i jak można zbudować na danym obszarze. Określa przeznaczenie gruntów, wskaźniki powierzchniowe a nawet charakter i kolorystykę w planowanej zabudowie. Bez tego nie ma co zabierać się za projektowanie domu. Wypis i wyrys uzyskasz w swojej gminie.

Niektóre gminy nie są pokryte zasięgiem planów miejscowych – nie zostały jeszcze uchwalone. Wtedy należy uzyskać warunki zagospodarowania przestrzennego (WZ) z gminy. Takie jednak wymagają pomocy architekta – rzecz jasna zajmiemy się tym.

4. upewnić się ze działka ma dostęp do drogi publicznej i legalny zjazd.

5. zastanowić się nad estetyką budynku i architekturą która nas pociąga.

Jaka architektura Ci się podoba? Jakie materiały spowodują że będziesz identyfikował się z tym miejscem jako z domem? Jakie budynki są dookoła działki?

Na te pytania trzeba sobie odpowiedzieć żeby zrozumieć swoje potrzeby. Warto też chwilę spędzić na researchu współczesnego budownictwa domów i odnaleźć to, co podoba się najbardziej. Warto pamiętać – nie szukać na stronach sprzedających gotowe projekty, które są niskiej jakości. Lepiej korzystać z portali branżowych (architektonicznych) lub serwisów typu Pinterest.

Podkreślamy – szukaj pośród architektury współczesnej. Oczywiście nikt nie broni budować domów stylizowanych na stare, w końcu to użytkownik ma być szczęśliwy. Jednakże w dobrze przyjmujemy zasadę, że projekty, które realizujemy są architekturą czasów dzisiejszych i przyczyniają się do rozwoju tej dziedziny, wnosząc za każdym razem coś unikatowego do przestrzeni publicznej. Oczywiście mogą nawiązywać materiałami, detalami, układem do tradycji – to wręcz wskazane i gwarantuje spójność z miejscem gdzie budujemy. Jednakże uznajemy, że powinna to być bardziej interpretacja niż zapożyczenie. Jednocześnie nie chodzi też awangardę i eksperymentowanie – budujemy na lata, architektura też się starzeje i musi się to odbywać z godnością.

Żeby lepiej to wytłumaczyć – można lubić stroje z XVIII wieku jednak nikt nie chodzi w strojach z epoki po ulicy. Sztuka i wzornictwo idzie do przodu, jest świadectwem czasów, w których żyjemy i budujemy. Stale ewoluuje ale nigdy w oderwaniu od przeszłości i lokalizacji.

6. zaplanować budżet jaki przeznaczymy na budowę.

Budowę domu można szacować na pierwszym etapie za pomocą wskaźnika ceny budowy za metr kwadratowy. Nie należy jednak sugerować się cenami które można znaleźć w internecie. Często nie uwzględnia się tam wielu czynników lub zakłada materiały najbardziej podstawowe lub budynki projektowane na techniczne minimum. Również uśrednia się ceny dla całego kraju oraz nie uwzględnia wzrostu cen materiałów, robocizny czy inflacji. Dobrej jakości budownictwo i współczesna architektura która ma przetrwać lata i jednocześnie cechować się niskim poborem energii to dzisiaj realnie przynajmniej 5-6 tys. zł/m² (szacunek na rok 2022).

Należy pamiętać że dom to nie tylko budynek ale i wnętrza – tu oczywiście nie ma górnej granicy, jednak dobrze założyć minimum 2000 zł/m² za wnętrza w średnim standardzie.

7. gruntownie przemyśleć swoje potrzeby przestrzenne.

Przedyskutować je ze znajomymi, rodziną, architektem. Porównać rozwiązania, wypytać o nie tych, którzy je stosują. Upewnić się, że wszystkie Twoje wymagania co do budynku są ostateczne i jesteś ich pewien.

Jeśli nie masz działki – odezwij się do nas, tutaj też możemy pomóc.

Każda budowa w przypadku domu jednorodzinnego musi być poprzedzona uzyskaniem odpowiednich zgód od organów administracji architektoniczno budowlanej. Zazwyczaj pod tym określeniem ukutym w prawie budowlanym stoi starosta odpowiedni dla powiatu w którym budujemy, czyli sprawy pozwoleń formalnych załatwiamy ze starostwem.

Podstawową zgodą na budowę jest decyzja o pozwoleniu na budowę wydawana przez starostę powiatowego. W związku ze zmianami prawa budowlanego mamy również możliwość budowy domu „bez pozwolenia na budowę”. Cudzysłów jest tutaj celowo – nie oznacza to, że możemy zacząć budowę od tak. Nadal musimy złożyć zgłoszenie budowy, spełnić szereg wymogów i dostarczyć odpowiednią dokumentację czy spełnić odpowiednie wymogi podczas samej budowy. Nie zawsze też lepiej czy szybciej jest wybierać drogę zgłoszenia, a czasem inwestorzy decydują się na pozwolenie na budowę celowo.

Główną różnicą pomiędzy pozwoleniem a zgłoszeniem budowy są terminy. W przypadku pozwolenia na budowę starostwo ma teoretyczne maksymalnie 65 dni. Jednak do takich skrajnych terminów dochodzi bardzo rzadko – w przypadku prostych projektów i w szczególności domów jednorodzinnych uzyskanie decyzji o pozwoleniu trwa kilka tygodni. W przypadku zgłoszenia urzędnicy mają 21 dni na to, żeby wnieść sprzeciw lub stwierdzić niekompletność zgłoszenia. Jeśli wszystko jest w zgłoszeniu i projekcie w porządku to faktycznie możemy przyspieszyć w ten sposób rozpoczęcie budowy. Problemy zaczynają się jednak jeśli w trakcie budowy stwierdzimy, że chcielibyśmy coś zmienić w projekcie – wtedy nie mamy formalnej decyzji w postaci dokumentu urzędowego do którego możemy zgodnie z prawem budowlanym złożyć projekt zamienny z wprowadzonymi zmianami. W przypadku zgłoszenia należy wstrzymać budowę i powtórzyć procedurę zgłoszeniową od początku.

Ponadto zgłoszenie wymaga w zasadzie dokładnie tych samych dokumentów co uzyskanie pozwolenia na budowę, to jest między innymi:

– wypisu z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy;

– oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością;

– projektu zagospodarowania terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego do realizacji budowy;

Oznacza to chociażby tyle, że cena usług architekta się nie zmienia. Tak samo jest z kierownikiem budowy – musi być obecny i zgłoszony w obu przypadkach.

Tak więc po przeprowadzeniu procedury uzyskiwania zgód formalnym można rozpoczynać budowę. Prawie. Tutaj bardzo ważna rzecz. Posiadanie prawomocnej decyzji o pozwoleniu na budowę lub zaświadczenie o braku sprzeciwu ws. zgłoszenia budowy domu jednorodzinnego nie uprawnia nas jeszcze do podjęcia prac budowlanych – grozi to stwierdzeniem przez nadzór budowlany samowoli i nałożenie kar finansowych. Żeby móc rozpocząć prace należy zgłosić w PINB czyli Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zamiar rozpoczęcia budowy, gdzie określa się termin rozpoczęcia prac i wskazuje kierownika budowy oraz ewentualnie projektanta pełniącego nadzór autorski czy inspektora nadzoru inwestorskiego. Takie zawiadomienie składa się na 7 dni przed planowanym rozpoczęciem prac budowlanych.

Nie ma górnej granicy ile może trwać budowa, jest jednak górna granica ile ważne jest pozwolenie na budowę i jest to 3 lata.

Domy jednorodzinne nie są zaliczane do tych skomplikowanych budowli jednak mimo tego opracowanie pełnej dokumentacji projektowej zajmuje trochę czasu. Samo projektowanie to co najmniej 2 miesiące pracy architekta i branżystów. Do tego dochodzą spotkania z Klientem, które trzeba zgrać, uwzględnić poślizgi ze względu na święta, urlopy. Budynki mogą być też bardziej i mniej skomplikowane – im większy i bardziej skomplikowany budynek tym więcej pracy, uzgodnień i czasu spędzonego z Klientem. W dobrze podchodzimy do kwestii harmonogramowania ze zdrowym rozsądkiem – całość procesu ma się odbywać jak najsprawniej możliwie, ale rozpoczynanie budowy na siłę w momentach kiedy nie pozwala na to pogoda lub nie mamy pewności co do finansowania wg nas nie ma sensu.

Każda mądra wypowiedź eksperta standardowo powinna zaczynać się od słów „to zależy”. Tak będzie też w tym przypadku – nie ma na to gotowej odpowiedzi, szczególnie dzisiaj.

Rozpiętość cenowa budowy domu jednorodzinnego może być bardzo szeroka. Ostatnimi czasy ceny materiałów są zupełnie nieprzewidywalne dlatego ciężko nawet określić wartości współczynnikowe w postaci ceny za metr kwadratowy. Można jednak założyć że dolna granica to mniej więcej 4000 zł (szacunek na rok 2022) za metr kwadratowy, przy dość podstawowych parametrach, materiałach i wyposażeniu technicznym.

Przy zastanawianiu się nad ceną warto raczej pomyśleć co można zrobić aby tę cenę jak najbardziej optymalizować. Czyli krótko mówiąc – czego unikać żeby było taniej.

1. prostota – zachowywanie prostej bryły budynku i brak niepotrzebnych komplikacji w architekturze pomoże zredukować czas pracy wykonawcy i zatem duże koszty. Co więcej prosty budynek, o mniejszej powierzchni ścian jest też tańszy w utrzymaniu, zużywa mniej energii.

2. materiały – wymyślne materiały w miejscach niewidocznych lub na elewacjach których nigdy nie będziemy oglądać pod odpowiednim kątem warto przemyśleć

3. obróbki blacharskie – niewiele osób o tym wie, że bardzo dużą część kosztów materiałów i robocizny przy budowie pochłaniają elementy, które mają charakter w zasadzie wykończeniowy ale niezbędny do poprawnego i długotrwałego funkcjonowania budynku. W przypadku obróbek, w zależności od wybranego materiału (blacha stalowa czy tytan cynk itp.) lub zastosowanych powłok koszty mogą przewyższyć np. roboty murowe w budynku. Warto zatem stosować proste bryły budynku a w szczególności dachu lub elementów eksponowanych na działanie opadów atmosferycznych.

4. niestandardowe okna – ciekawą architekturę można opierać na najprostszych rozwiązaniach. Nietuzinkowe okna jak np. bulaje, portfenetry, okna połaciowe są droższe niż zwykłe okna a nie stanowią wcale wartości dodanej. Wręcz przeciwnie, im bardziej dziwne, tym gorzej będą wyglądać po latach i bardziej straszyć.

5. tarasy i balkony – o ile te pierwsze zazwyczaj projektujemy w naszych budynkach o tyle rzadko kiedy widzimy uzasadnienie żeby dodawać balkony w budynkach jednorodzinnych, które mają dostęp do prywatnego ogrodu. Balkon to dodatkowa konstrukcja, wykończenie, obróbki, które z naszego doświadczenia są wykorzystywane w budynkach wielorodzinnych a nie domach jednorodzinnych.

6. oszczędzanie za wszelką cenę – zabezpieczenie budynku na lata pozwala na zmniejszenie kosztów ewentualnych remontów. Porządne izolacje termiczne stanowią początkowo większy koszt ale pozwalają na późniejsze, ogromne oszczędności w kosztach utrzymania budynku. Przy tej okazji przytoczmy powiedzenie – biednego nie stać na tanie rzeczy.

Nie mamy stałej ceny za nasze usługi. Zagadnienie budowy jakiegokolwiek budynku jest na tyle złożone że wyceny mogą być bardzo różne. Wycena projektu następuje po sporządzeniu tzw. briefu projektowego w którym ustalamy wszystkie warunki brzegowe oraz wytyczne inwestora co do działki lub budynku. Zawsze jednak można przyjąć że prace projektowe to co najmniej kilka procent wartości robót budowlanych związanych z budową domu.

Oczywiście, że na rynku można znaleźć tańsze usługi. Te jednak mogą być niekompletne, kontakt z architektem może być utrudniony lub nieskuteczny. Projekty branżowe, jeśli w ogóle są, być może będą przygotowane bardzo ogólnikowo, z których potem na budowie okazuje się, że nie da się wykonać instalacji albo trzeba być co drugi dzień na miejscu. Tanie projekty bardzo często powodują więcej kłopotów niż pożytku. Ponadto nasi wykonawcy wiedzą już czego się spodziewać po naszych projektach i jak je odczytywać.